Эксперты обсудили будущее складского рынка

Ес­ли по ито­гам 2011 го­да объ­ем вво­да складс­ких пло­щадей клас­са А сос­та­вит око­ло 390 тыс.кв.м., то в 2012 го­ду ожи­да­ет­ся, что этот по­каза­тель вы­рас­тет в два ра­за – до 800 тыс.кв.м., со­об­щи­ли в хо­де «007 Складс­кой кон­фе­рен­ции по рын­ку складс­кой и ин­дуст­ри­аль­ной нед­ви­жимос­ти» экс­пер­ты ком­па­нии Knight Frank, ор­га­ни­за­то­ра ме­роп­ри­ятия.
Ана­лити­ки Knight Frank расс­ка­зали о по­ложе­нии дел на рын­ке складс­кой нед­ви­жимос­ти на се­год­няшний день. По их сло­вам, сей­час снять в Моск­ве склад пло­щадью боль­ше 10 тыс.кв.м. прак­ти­чес­ки не­воз­можно, очень ма­ло пред­ло­жений. 70% пло­щадей арен­ду­ет­ся еще до вво­да в экс­плу­ата­цию.
За де­вять ме­сяцев это­го го­да в арен­ду бы­ло сда­но 730 тыс.кв.м. скла­дов, а вве­дено толь­ко 157 тыс.кв.м. Сред­ний раз­мер за­яв­ки уве­личил­ся на 50% до 10 тыс.кв.м. На 15% уве­личил­ся сред­ний раз­мер сдел­ки – до 10 тыс.кв.м.
Став­ки арен­ды складс­ких пло­щадей клас­са А вы­рос­ли до $130 за кв.м., клас­са В – $110 за кв.м. (без НДС и экс­плу­ата­ци­он­ных рас­хо­дов). Ос­новной пот­ре­битель – ло­гис­ти­чес­кие опе­рато­ры, в пос­леднее вре­мя наб­лю­да­ет­ся так­же ак­ти­виза­ция тор­го­вых опе­рато­ров, про­из­во­ди­те­лей и дист­рибь­юто­ров.
Струк­турно­го из­ме­нения спро­са и пред­ло­жения на мос­ковс­ком рын­ке не про­изош­ло. Ос­новные зап­ро­сы при­ходят­ся на за­пад­ное, се­веро-за­пад­ное и се­вер­ное нап­равле­ния, в то вре­мя как ос­новное пред­ло­жение сос­ре­дото­че­но на юго-вос­то­ке и юге.
Складс­кая нед­ви­жимость по-преж­не­му сос­ре­дото­чена вок­руг Моск­вы и Санкт-Пе­тер­бурга. Прав­да, в Санкт-Пе­тер­бурге в 2011 го­ду не бы­ло вве­дено ни од­но­го скла­да клас­са А. Ана­лити­ки объ­яс­ня­ют это тем, что боль­шое ко­личест­во про­ек­тов здесь бы­ло вве­дено в 2009-2010 го­дах и де­вело­перы не на­чина­ли но­вых про­ек­тов, по­ка не за­пол­нят­ся эти.
В ре­ги­онах, по сло­вам экс­пер­тов Knight Frank, в ос­новном стро­ят под конк­рет­ных за­каз­чи­ков. Спрос здесь су­щест­вен­но ни­же. Ес­ли в Моск­ве за 2011 год бы­ло арен­до­вано око­ло 700 тыс.кв.м., то в Санкт-Пе­тер­бурге эта циф­ра сос­тавля­ет 115 тыс.кв.м., а в ос­таль­ных круп­ных го­родах - по­ряд­ка 100 тыс.кв.м. Объ­ем пог­ло­щения в ре­ги­онах мень­ше на 35%, чем объ­ем вво­да, в Моск­ве же си­ту­ация об­ратная – вво­дит­ся скла­дов мень­ше, чем пот­ребля­ет­ся, от­ме­ча­ют спе­ци­алис­ты Knight Frank. На­ибо­лее ак­ти­вен ры­нок складс­кой нед­ви­жи­мос­ти в Ка­за­ни, Рос­то­ве-на-До­ну, Но­во­си­бирс­ке и Ка­лу­ге.
По мне­нию де­вело­перов, при­няв­ших учас­тие в об­сужде­нии, в го­родах-мил­ли­он­ни­ках с ма­лень­ким спро­сом те скла­ды, на стро­итель­стве ко­торых они спе­ци­али­зиру­ют­ся, прос­то не нуж­ны. Кро­ме то­го, в Моск­ве стро­ить прос­то вы­год­нее.
По мне­нию Алек­сея Но­вико­ва, ру­ково­дите­ля ди­рек­ции по ра­боте с предп­ри­ятиями нед­ви­жимос­ти и инф­рас­трук­ту­ры Мос­ковс­ко­го бан­ка Сбер­банка Рос­сии, в стро­итель­стве ка­чест­вен­ных скла­дов в ре­ги­онах есть две проб­ле­мы: пер­вая зак­лю­ча­ет­ся в том, что в ре­ги­онах ни­же до­ход­ность складс­кой нед­ви­жимос­ти – се­бес­то­имость вы­ше, а це­на арен­ды де­шев­ле. Кро­ме то­го, мень­ше объ­емы про­ек­тов, что то­же ска­зыва­ет­ся на сто­имос­ти. Вто­рая проб­ле­ма сос­то­ит в том, что каж­дый де­вело­пер хо­чет свой про­ект в ито­ге про­дать, а ин­вести­ци­он­ные фон­ды не стре­мят­ся по­купать скла­ды в ре­ги­онах, так как там боль­ше рис­ков, свя­зан­ных с уп­рав­ле­ни­ем: спрос мень­ше, уй­дет арен­да­тор, а за­ме­нить его не­кем.
«У нас ус­лу­га сер­висная. Мы идем за ло­гис­ти­кой, а ло­гис­ти­ка идет за биз­не­сом. Ес­ли в го­роде биз­не­са нет, то нам там де­лать не­чего. Ре­ги­оны ин­те­рес­ны де­вело­перам, но это не ре­ги­оны с боль­шой бук­вы, а от­дель­ные го­рода. Нам ин­те­рес­ны Ека­терин­бург, Но­воси­бирск, Санкт-Пе­тер­бург и Моск­ва», - го­ворит в свою оче­редь Олег Ма­ма­ев, ис­пол­ни­тель­ный ди­рек­тор PNK Gro­up.
По мне­нию не­кото­рых предс­та­вите­лей биз­не­са, в ре­ги­онах скла­ды клас­са А под­час, дей­стви­тель­но, не нуж­ны. «У на­шей ком­па­нии нес­коль­ко за­водов в Крас­но­дарс­ком крае и в Рос­товс­кой об­ласти. Есть свои скла­ды. За­чем нам складс­кие по­меще­ния клас­са А?» - го­ворит Анд­рей Ду­ранин, ди­рек­тор по ло­гис­ти­ке тор­го­во­го до­ма «Эс­та­ФудТ­рейд».
В то же вре­мя Оль­га Пет­ро­ва, ди­рек­тор де­пар­та­мен­та складс­кой ло­гис­ти­ки Al­li­an­ce He­alt­hca­re Rus­sia, не сог­ласна с тем, что в ре­ги­онах нет спро­са на ка­чест­вен­ные складс­кие по­меще­ния. «На­ша ком­па­ния арен­до­вала в раз­ное вре­мя 20-30 скла­дов, в Моск­ве и Мос­ковс­кой об­ласти в 60% слу­ча­ев став­ки бы­ли ни­же, а ка­чест­во ус­луг вы­ше. В ре­ги­онах нам в ос­новном при­ходит­ся арен­до­вать быв­шие за­воды, вкла­дывать свои день­ги в ре­монт. Дру­гие ком­па­нии то­же час­то жа­лу­ют­ся, что не мо­гут най­ти ка­чест­вен­ный склад в ре­ги­ональ­ных го­родах. Мне ка­жет­ся мне­ние, что на ка­чест­вен­ные скла­ды нет спро­са в ре­ги­онах, оши­боч­но», - от­ме­ча­ет г-жа Пет­ро­ва.
За­то де­вело­перы впол­не го­товы стро­ить в ре­ги­онах про­ек­ты в фор­ма­те bu­ild-to-su­it. «У нас есть участ­ки в ре­ги­ональ­ных го­родах. Ес­ли есть зап­ро­сы на bu­ild-to-su­it, мы стро­им», - го­ворит Вик­тор Афа­насен­ко, ди­рек­тор по арен­де и мар­ке­тин­гу Ra­ven Rus­sia.
В стро­итель­стве скла­да под за­каз и для де­вело­пера, и для кли­ен­та есть как плю­сы, так и ми­нусы, объ­яс­ня­ет Сер­гей Гон­чар, зам­ди­рек­то­ра от­де­ла кон­салтин­га Knight Frank. Плю­сы фор­ма­та bu­ild-to-su­it для опе­рато­ра зак­лю­ча­ет­ся в воз­можнос­ти вы­бора пло­щад­ки и в том, что мож­но учесть все его по­жела­ния. Ми­нусы – в уве­личе­нии сто­имос­ти скла­да и в рис­ках, свя­зан­ных со стро­итель­ством. Для де­вело­пера плю­сы стро­итель­ства под за­каз сос­то­ят в га­ран­тии сда­чи про­ек­та и в не­зави­симос­ти от эко­номи­чес­кой си­ту­ации, ми­нусы – в дли­тель­ном сро­ке по­ис­ка кли­ен­та. В пос­леднее вре­мя де­вело­перы «на­били ру­ку» на та­ких про­ек­тах. До 2010 го­да срок стро­итель­ства скла­да в фор­ма­те bu­ild-to-su­it сос­тав­лял око­ло 36 ме­ся­цев, к нас­то­яще­му мо­мен­ту он сок­ра­тил­ся в 2-3 ра­за.
Экс­пер­ты от­ме­ча­ют так­же, что в пос­ледние го­ды сфор­ми­ровал­ся но­вый перс­пек­тивный сег­мент нед­ви­жимос­ти – ин­дуст­ри­аль­ные пар­ки. По дан­ным Мак­си­ма За­горуй­ко, зам­ди­рек­то­ра де­пар­та­мен­та ин­дуст­ри­аль­ной и складс­кой нед­ви­жимос­ти, зем­ли Knight Frank, на се­год­няшний день их об­щее чис­ло сос­тавля­ет бо­лее 200. Тер­ри­тория, ко­торую они за­нима­ют - 60 тыс. га. В ос­новном ин­дуст­ри­аль­ные пар­ки раз­ме­ща­ют­ся в ев­ро­пей­ской час­ти Рос­сии, где сос­ре­дото­чены ос­новные рын­ки сбы­та, тру­довой ре­сурс и ос­новные сырь­евые ба­зы. Прав­да, осо­бен­ностью это­го сег­мента нед­ви­жимос­ти яв­ля­ет­ся то, что пер­во­началь­ные ин­вести­ции в про­ек­ты очень вы­соки – они мо­гут дос­ти­гать $1,5 млн за га. Та­кие ин­вести­ции мо­жет взять на се­бя толь­ко го­сударс­тво ли­бо круп­ные ком­па­нии, спе­ци­али­зи­ру­ющи­еся на этом сег­мен­те, по­это­му боль­шинс­тво но­вых про­ек­тов ос­та­ют­ся на бу­ма­ге.
Что ка­са­ет­ся прог­но­зов, то ана­лити­ки Knight Frank ожи­да­ют, что до кон­ца 2011 го­да при су­щест­ву­ющей ди­нами­ке еще око­ло 200 тыс.кв.м. скла­дов бу­дет арен­до­вано по пред­ва­ритель­ным до­гово­рам. Мно­гие ком­па­нии за не­име­ни­ем нуж­ных по­меще­ний в арен­ду расс­мат­ри­ва­ют ва­ри­ан­ты по при­об­ре­те­нию скла­дов в собс­твен­ность.
Экс­пер­ты прог­но­зиру­ют в 2012 го­ду двук­ратное уве­личе­ние объ­ема вво­да складс­ких пло­щадей в Мос­ковс­ком ре­ги­оне - до 800 тыс.кв.м. При­чем 70% но­вых скла­дов при­дет­ся на про­фес­си­ональ­ных де­вело­перов. Пред­ло­жение по-преж­не­му сос­ре­дото­чено в ос­новном на юго-за­паде и юге, но де­вело­перы на­конец об­ра­тили вни­мание на се­вер и нач­нут свои про­ек­ты и там, го­во­рят они.
Став­ки арен­ды складс­ких пло­щадей клас­са А дос­тигнут $135 за кв.м., клас­са В – $115 за кв.м. (без НДС и экс­плу­ата­ци­он­ных рас­хо­дов).
В Санкт-Пе­тер­бурге в 2012 го­ду бу­дет вве­дено 160 тыс.кв.м. складс­ких пло­щадей клас­са А. В ре­ги­онах эта циф­ра сос­та­вит око­ло 200 тыс.кв.м.
Ожи­да­ет­ся так­же уве­личе­ние ста­вок в Санкт-Пе­тер­бурге до $115-120 за кв.м. (без НДС и экс­плу­ата­ци­он­ных рас­хо­дов), нез­на­читель­ный рост сто­имость арен­ды про­изой­дет и в круп­ных го­родах – Но­воси­бирс­ке, Рос­то­ве-на-До­ну.
Источник: Commercial Real Estate